Эксперт саратовского Росреестра о преимущественном праве покупки на торгах при банкротстве
Эксперт саратовского Росреестра о преимущественном праве покупки на торгах при банкротстве: Конституционный Суд РФ поставил точку в спорах о применении нормы
В Контакт-центр саратовского Росреестра поступает немалое количество вопросов о судьбе общей совместной собственности супругов, один из которых признан банкротом.
Один из самых частых и сложных вопросов звучит так: «Имеет ли второй супруг право преимущественной покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, если арбитражный управляющий включил её в конкурсную массу для торгов?».
На этот вопрос отвечает эксперт саратовского Росреестра Алексей Ершов: «Ситуация действительно вызывает много споров, недаром суды первых инстанций принимали разноречивые решения при оспаривании вторыми супругами результатов реализации залогового жилья на торгах по банкротству. Но в этом году Конституционный Суд РФ расставил все точки над «i». Поэтому сейчас мой короткий ответ на этот вопрос: «Нет, не имеет, если квартира продается целиком».»
Давайте разберем, почему так решил суд и как это работает на практике.
Многие собственники помнят о правиле преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ): если вы продаете долю в квартире, сначала должны предложить выкупить её другим сособственникам. И это правило отлично работает при обычных сделках.
Однако в процедурах банкротства логика меняется. 30 июня 2026 года Конституционный Суд РФ (Определение № 1987-О) подтвердил: «Если финансовый управляющий выставляет на торги всю квартиру целиком, а не долю должника, правило о преимущественной покупке не применяется».
Почему закон встал на сторону управляющего?
Всё дело в режиме собственности совместно нажитого имущества – общая совместная, а также в экономике и здравом смысле. Продать «половину квартиры» на торгах крайне сложно — её пришлось бы продавать с огромным дисконтом. Это невыгодно кредиторам.
При продаже объекта целиком режим общей собственности не меняется, а прекращается. Право собственности утрачивают оба супруга, но имущественный интерес второго супруга при этом не ущемляется: он трансформируется в право на соответствующую часть выручки. Кроме того, второй супруг может участвовать в торгах и выкупить квартиру на общих основаниях наравне с другими покупателями.
Теперь пытаться затягивать торги судебным оспариванием, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки бесполезно — суды будут на стороне арбитражного управляющего. А для победителей торгов позиция Конституционного суда означает стабильность их результатов и правовую определенность, что в конечном счете повышает привлекательность банкротных торгов по жилью и положительно влияет на цену реализации.
«Ключевое значение приобретает корректное формирование лота и его квалификация в положении о порядке реализации имущества. Если сособственником является супруг (бывший супруг) должника, объект по общему правилу реализуется целиком. Если же в общей собственности с должником состоят иные лица, продаже подлежит именно доля, и тогда порядок преимущественного приобретения, определенный Постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П и поддержанный судебной практикой, подлежит соблюдению», - отмечает Алексей Ершов.
Знание этих тонкостей поможет избежать долгих судебных тяжб и правильно спланировать действия в непростой жизненной ситуации.
Уважаемые граждане!
Информируем вас о том, что 29 ноября 2016 года состоится «горячая» телефонная линия с представителями Управления Росреестра по Саратовской области
Свои вопросы, связанные с порядком и сроками предоставления сведений из Государственного фонда данных (ГФД), вы сможете задать с 13.00 до 14.00 по телефону: (845-3) 44-04-06.
Наличие границ земельного участка как одна из важных характеристик его уникальности
Оказание услуг в электронном виде
Электронная регистрация прав – еще один шаг к комфорту
Росреестр по Саратовской области напоминает о телефонах Единой справочной службы Росреестра
Об ответственности за нарушение земельного законодательства
Росреестр по Саратовской области напоминает гражданам о дополнительной возможности обезопасить свою недвижимость от действий мошенников.
О «РЕФОРМЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
С нового года новый реестр
Росреестр размещает в открытом доступе информацию о кадастровых инженерах
Услуги Росреестра в любой точке страны
Внесены изменения в Положение о государственном земельном надзоре
Новые требования к деятельности кадастровых инженеров
Вступили в силу изменения в федеральные законы о регистрации прав и кадастре недвижимости
Опубликовано 12.11.2015 11:21
Обследование земельных участков
С этого года у государственных земельных инспекторов Росреестра появился новый способ выявления нарушений земельного законодательства - административное обследование земельных участков.
Суть процедуры заключается в том, что должностные лица земельного надзора самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований исследуют состояние и способы использования объекта земельных отношений на основании информации во всех доступных, но главное, легальных источниках. При этом должностные лица не взаимодействуют с правообладателями земель.
В случае выявления признаков нарушений земельного законодательства, то есть по факту нецелевого использования участка, по итогам проведения административного обследования госземинспектором Управления составляется акт, который будет являться основанием для проведения внеплановой проверки соблюдения владельцем требований земельного законодательства.
В отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проверка проводится после согласования с органами прокуратуры.
В случае отсутствия признаков нарушений земельного законодательства РФ, следующее административное обследование такого объекта земельных отношений может быть проведено не ранее чем через 2 года со дня утверждения заключения об отсутствии нарушений земельного законодательства РФ.
Опубликовано 12.11.2015 11:19
О кадастровой стоимости объекта недвижимости
Информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить несколькими способами.
Любое заинтересованное лицо может обратиться в Управление Росреестра по Саратовской области или в офисы многофункционального центра лично либо направить запрос по почте. Кадастровая справка будет предоставлена бесплатно, не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса. Справка может содержать сведения не только об актуальной кадастровой стоимости объекта, но и на иную дату, указанную в запросе.
Можно воспользоваться порталом Росреестра, заказав выписку из государственного кадастра недвижимости. Для этого не надо регистрироваться на сайте и получать электронную подпись.
Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов "Публичная кадастровая карта" и найти на карте по кадастровому номеру, либо "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”, где использовать специальный сервис в разделе "Электронные услуги и сервисы”, и по кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости получить информацию.
Сервис "Фонд данных государственной кадастровой оценки" поможет ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
С этого года внесены существенные изменения в Кодекс об административных правонарушениях РФ, которые предусматривают увеличение размера административных штрафов за правонарушения в сфере Земельных отношений.
Увеличился не только размер штрафа за отдельные нарушения земельного законодательства, но и установлен новый подход к его исчислению в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Увеличились штрафы в случае самовольного занятия земельного участка и использования их не по целевому назначению.
При этом максимальная сумма административных штрафов, размеры которых исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка, не могут превышать 100 тыс. рублей для граждан, 300 тыс. руб. для должностных лиц, 700 тыс. руб. для юридических лиц. Так за самовольное занятие земельного участка предусмотрен штраф на граждан в размере от 1% до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тыс. рублей;
На должностных лиц от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. рублей;
На юридических лиц от 2% до 3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость не определена, штраф составляет: на граждан в размере от 5 тыс. до 10 тыс. рублей; на должностных лиц от 20 тыс. до 50 тыс. рублей; на юридических лиц от 100 тыс. до 200 тыс. рублей.
За нарушения по использованию земельного участка не по целевому назначению предусмотрен штраф: на граждан в размере 0.5% до 1% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. рублей; на должностных лиц -от 1 до 1,5 кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей: на юридических лиц - от 1,% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. рублей.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, штраф составляет: на граждан в размере от 10 до 20 тыс. руб.; на должностных лиц от 20 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц от 100 до 200 тыс. руб.
За неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение установленного срока предусмотрен штраф в размере на граждан от 1 до 1,5 кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб.; на должностных лиц от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 50 тыс. руб., на юридических лиц от 3 до 5% кадастровой стоимости, но не менее 400 тыс. рублей, а в случае если кадастровая стоимость земельного участка не определена сумма штрафа составляет - на граждан от 20 до 50 тыс. рублей; на должностных лиц от 50 до 100 тыс. рублей; на юридических лиц от 400 тыс. рублей до 700 тыс. рублей.
Такой порядок начисления штрафов позволяет учитывать как качественные характеристики земельного участка, на котором допущено правонарушение, так и его площадь.
Для сравнения, до внесения изменений сумма штрафов за данные нарушения земельного законодательства составляла на граждан от 500 до 1500 рублей.
За разъяснениями обращаться по тел. 2-14-10.
